为落实科学立法、民主立法、依法立法有关要求，在立法中深入践行全过程人民民主，进一步拓展社会公众有序参与立法的途径，切实提高立法质量，根据《中华人民共和国立法法》《普洱市人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规条例》的有关规定，现向社会公开征求对《普洱市物业管理条例（草案修改稿）》的意见建议。

请将意见建议以信函、传真或电子邮件形式反馈至普洱市人大法制委，征求意见截止时间为2024年10月6日。

通信地址：普洱市思茅区北部行政中心2号楼市人大法制委

邮编：665000

电话、传真：0879-3990316

电子邮箱：perdfzw@126.com

普洱市人大常委会办公室

2024年9月6日

普洱市物业管理条例（草案修改稿）

（征求意见稿）

目录

第一章总则

第二章业主、业主组织和

物业管理委员会

第三章物业管理服务

第四章物业的使用和维护

第五章法律责任

第六章附则

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人等物业管理活动中各方的合法权益，营造和谐、安全、文明的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的形式，对物业管理区域内的建筑物（构筑物）及其配套、附属设施设备和有关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条物业管理应当遵循党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的原则。

第四条市、县（区）人民政府应当建立健全村（社区）党组织领导下的村（居）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会和物业服务人等共同参与的治理机制，引领保障物业管理活动依法有序进行。

市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入本行政区域现代服务业发展规划、社区服务体系建设和社区治理体系，促进物业管理发展与和谐社区建设。

第五条市、县（区）住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理。

市住房和城乡建设行政主管部门履行下列职责：

（一）制定并组织实施物业管理相关政策；

（二）指导、监督县（区）住房和城乡建设行政主管部门开展物业管理的监督管理工作；

（三）指导、监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（四）建立健全业主委员会、物业管理委员会委员培训制度；

（五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准；

（六）探索建立全市统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统；

（七）指导行业协会制定和实施自律性规范；

（八）法律、法规规定的其他职责。

县（区）住房和城乡建设行政主管部门履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；

（二）负责物业服务人的信用管理，对物业服务人进行信用评价和等级评定；

（三）办理（前期）物业服务合同和（临时）管理规约备案；

（四）监管物业管理中的招投标活动；

（五）监管住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（六）指导、监督物业承接查验有关工作；

（七）建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业管理纠纷；

（八）法律、法规规定的其他职责。

第六条发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、卫生健康、应急、市场监管、城市管理、消防等部门按照各自职责，依法做好物业管理活动的有关指导、监督管理工作。

第七条乡（镇）人民政府、街道办事处履行下列职责：

（一）统筹协调行政区域内物业管理活动；

（二）指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举、换届；

（三）指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作；

（四）指导物业管理委员会有关工作；

（五）参加物业承接查验，指导行政区域内物业管理项目的移交和接管工作；

（六）协助开展行政区域内物业服务人信用信息的采集和核查工作；

（七）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；

（八）法律、法规规定的其他职责。

村（居）民委员会协助乡（镇）人民政府、街道办事处开展物业管理具体工作。

第八条物业服务（管理）行业协会应当加强行业自律管理，编制服务标准，规范物业服务人从业行为，开展物业服务培训，对物业服务人之间的纠纷进行行业调解，维护物业服务人合法权益，推动物业服务行业健康发展。

物业服务（管理）行业协会应当接受住房和城乡建设行政主管部门的指导和监督。

第二章业主、业主组织和物业管理委员会

第九条房屋的所有权人为业主。

因继承、合法建造、房屋征收补偿、与建设单位之间的商品房买卖等法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

第十条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）依法自行管理物业；

（二）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务；

（三）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（四）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约和业主大会议事规则的建议；

（五）参加业主大会会议，行使投票权；

（六）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（七）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作；

（八）监督物业服务人履行物业服务合同；

（九）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（十）监督专项维修资金、物业管理区域公共收益的管理和使用；

（十一）法律、法规规定的其他权利。

第十一条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守临时管理规约、管理规约、专项维修资金管理规约和业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按照约定支付物业服务管理相关费用；

（六）履行房屋使用安全责任；

（七）配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（八）法律、法规规定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分、共用设施设备享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

第十二条1个物业管理区域设立1个业主大会。

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县（区）住房和城乡建设行政主管部门或者乡（镇）人民政府、街道办事处的指导下设立业主大会，并选举产生业主委员会。

第十三条业主依法共同决定以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约；

（三）选举或者更换业主委员会、业主委员会委员和候补委员；

（四）选聘和解聘物业服务人；

（五）使用建筑物（构筑物）及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物（构筑物）及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物（构筑物）及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十四条业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主可以委托代理人参加业主大会会议进行表决。

支持和鼓励采用信息化技术进行投票表决。

第十五条业主委员会可以设立候补委员，其中候补委员所占比例不得超过委员会总人数的三分之一，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与业主委员会委员相同。业主委员会委员出现空缺时，由候补委员按照得票多少依次递补。

第十六条业主委员会委员、候补委员应当是物业管理区域内的业主，并具有完全民事行为能力，遵守法律、法规，热心公益，责任心强，有一定的组织协调能力。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

（一）因故意犯罪被判处刑罚；

（二）具有严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响；

（三）本人及其近亲属与为本物业管理区域提供物业服务的物业服务人有利害关系；

（四）其他不宜担任的情形。

鼓励和支持物业管理区域内符合本条第一款、第二款规定条件的，具有中国共产党党员身份的业主，参选业主委员会委员或者物业管理委员会委员。

第十七条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的县（区）住房和城乡建设行政主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处备案，并对报送资料的真实性负责。

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员、候补委员的名单、基本情况和书面承诺。

第十八条不具备设立业主大会条件，或者设立确有困难的，由建设单位、村（居）民委员会、业主指派代表组成物业管理委员会，临时代为履行业主委员会职责，并积极推动业主设立业主大会、选举产生业主委员会。

物业管理委员会设主任1名，副主任若干名，其中业主代表所占比例不得低于物业管理委员会总人数的二分之一。

第十九条物业管理委员会的人员组成，应当在物业管理区域内显著位置公示。物业管理委员会的任期不得超过3年。期满仍未推动设立业主大会、选举产生业主委员会的，由乡（镇）人民政府、街道办事处重新组建物业管理委员会。

已设立业主大会、选举产生业主委员会的，乡（镇）人民政府、街道办事处应当解散物业管理委员会。

第三章物业管理服务

第二十条物业管理区域内的以下设施设备及场所属于业主共有：

（一）物业服务用房、门卫房、监控室、共用设施设备使用的房屋；

（二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间；

（三）道路、绿地，但是属于城市公共道路、城市公共绿地或者明示属于私人所有的道路、绿地除外；

（四）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

（五）法律、法规规定的其他共有部分。

第二十一条建设单位应当在物业管理区域地面上配置独立且相对集中的物业服务用房。在物业交付时，物业服务用房由建设单位交付物业服务人代管，并在业主大会成立后30日内无偿移交业主大会。

第二十二条建设单位承担前期物业服务责任。

前期物业服务合同就服务内容以及服务标准等进行约定，作为房屋买卖合同的附件，或者纳入房屋买卖合同。

前期物业服务合同可以约定期限，期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。期限届满，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务；期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第二十三条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交物业管理用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务人应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交业主委员会或者物业管理委员会。

第二十四条业主可以自行管理物业，也可以选聘或者委托其他人管理；选聘或者委托物业服务人提供物业服务的，1个物业管理区域只能选定1个物业服务人。

鼓励业主大会采用招投标方式，公开、公平、公正选聘物业服务人。

第二十五条物业服务人应当按照法律、法规规定和物业服务合同约定提供服务，并遵守下列规定：

（一）提供的物业服务符合有关标准和规范；

（二）按照规定公示有关信息；

（三）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（四）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（五）对违法建设、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告有关部门；

（六）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；

（七）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；

（八）突发公共事件时，执行依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（九）不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（十）履行生活垃圾分类管理责任人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（十一）配合乡（镇）人民政府、街道办事处和村（居）民委员会做好物业管理相关工作，接受相关行政主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会的指导和监督。

第二十六条物业服务人应当在物业管理区域内显著位置向全体业主公示下列信息：

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业管理区域的四至界限以及附图；

（三）公共场所、公共绿地的面积和位置；

（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；

（五）物业服务用房的面积和位置；

（六）共用设施设备名称及其权属；

（七）物业承接查验情况；

（八）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（九）电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；

（十）业主大会或者授权的业主委员会决定，占用、出租业主共有道路、车位或者其他场地用于停放汽车、从事广告等经营性活动的情况；

（十一）业主支付物业费、公共水电分摊费用情况，物业共用部位和共用设施设备的使用情况；

（十二）住宅专项维修资金使用情况；

（十三）共用设施设备的维修保养及运行费用信息；

（十四）法律、法规规定的其他应当公示的信息。

前款所列信息的公示方式、标准、期限、频次等具体要求，由县（区）住房和城乡建设行政主管部门规定。

第二十七条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，县（区）人民政府应当根据省人民政府定价目录，结合当地实际情况、综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

实行市场调节价的，物业服务（管理）行业协会应当在住房和城乡建设行政主管部门的指导、监督下，根据本行政区域经济发展水平和成本变动情况，定期发布各类物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业服务收费时参考。

第二十八条房屋交付前的物业服务费，由开发建设单位支付。房屋交付后的物业服务费，由业主支付。

物业服务人不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由减少服务内容或者降低服务质量。物业服务人擅自增加物业服务收费项目或者提高收费标准、重复收费的，业主有权拒绝。

物业服务人已经按照合同约定和法律、法规规定提供服务的，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等为由拒绝支付物业服务相关费用。

第二十九条物业管理区域的公共收益扣除合理成本后归全体业主所有，物业服务人应当单独列账，独立核算。

公共收益可以用于补充专项维修资金，或者按照业主大会的决定使用。

第三十条物业服务人依法代收代支相关费用，应当制作账目并公开，业主可以进行查询。代支标准高于政府指导价或者明显超出市场调节价的，超出部分由物业服务人承担。

第三十一条物业服务人服务不到位的，由业主委员会（物业管理委员会）或者乡（镇）人民政府、街道办事处督促物业服务人整改。

第三十二条物业管理区域内发生下列情况的，物业服务人应当及时向县（区）相关行政主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会报告：

（一）建筑物（构筑物）及其附属设施设备存在安全隐患，不能及时排除，危及业主、物业使用人及建筑物（构筑物）安全的；

（二）发生群体性事件的；

（三）发生业主、物业使用人重大人身伤亡事件的；

（四）其他应当报告的情况。

第三十三条物业管理区域突发影响业主基本生活的失管状态时，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当确定应急物业服务人，提供保安、保洁、共用设施设备运行等维持业主基本生活的应急服务事项。

应急服务的期限一般为6个月，应急服务所需费用由全体业主共同承担。

应急物业服务期间，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当组织业主共同选聘新物业服务人，并协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第三十四条乡（镇）人民政府、街道办事处应当建立物业管理联席会议制度，定期组织召开物业管理联席会议，县（区）住房和城乡建设行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、村（居）民委员会、物业服务人等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

（一）业主委员会未依法履行职责；

（二）业主委员会未依法换届；

（三）物业服务人未依法退出和办理交接手续；

（四）物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷；

（五）其他需要协调解决的相关事项。

第三十五条物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会和县（区）人民政府有关行政主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

县（区）人民政府有关行政主管部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当依托网格化服务管理平台、手机App投诉热线电话等，畅通物业管理矛盾纠纷举报投诉渠道。

第四章物业的使用和维护

第三十六条业主、物业使用人对物业的使用和维护，应当遵守法律、法规以及临时管理规约、管理规约。

第三十七条物业管理区域内不得实施下列行为：

（一）损坏、擅自拆改建筑物（构筑物）承重结构、主体结构；

（二）违法搭建建筑物（构筑物）或者私挖地下空间；

（三）擅自改变物业规划用途；

（四）占用、堵塞、封闭避难层、公共门厅、疏散通道、楼梯间、消防车通道和安全出口，或者妨碍消防等共用设施正常使用的；

（五）违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活；

（六）违规私拉电线、电缆或者在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口等地点为电动车辆充电；

（七）从建筑物中抛掷物品；

（八）毁坏安防设施线路和设备，或者影响安防设施功能的；

（九）法律、法规以及临时管理规约、管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务人应当及时采取合理措施进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当及时依法处理。

第三十八条公安、卫生健康、供水、供电、供气、通信、城市管理、消防、邮政等单位进入物业管理区域履行监管职责或者提供服务的，业主、物业服务人应当按照有关规定予以配合。

第三十九条建筑物专有部分存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，责任人应当及时采取修缮或者其他消除危险的安全防范措施。

责任人不履行维修养护义务的，可以由物业服务人报经业主委员会（物业管理委员会）同意或者按照管理规约的规定，代为维修或者采取应急防范措施，费用由责任人承担。

第五章法律责任

第四十条建设单位在房屋买受人未交存首期住宅专项维修资金的情况下交付房屋的，由县（区）住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处3万元以下的罚款。

第四十一条违反本条例第二十三条规定，建设单位不移交有关资料的，由县（区）住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上10万元以下的罚款。

第四十二条违反本条例第二十六条第一款规定，物业服务人未按照规定公示相关信息的，由县（区）住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。

第四十三条业主违反本条例规定，无正当理由拒不交纳物业服务费且拒不履行经人民法院司法确认的调解协议，或者拒不履行人民法院生效判决的，作为失信行为记入个人征信系统。

物业服务人违反本条例规定或者物业服务合同约定，经相关行政主管部门责令整改，未整改到位的，或者拒不履行和解协议和法院生效判决的，作为失信行为记入企业或者个人征信系统。

第四十四条乡（镇）人民政府、街道办事处或者有关行政管理部门及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条违反本条例规定的行为，法律、法规已有规定的，从其规定。

第六章附则

第四十六条本条例自202X年X月X日起施行。

本文来源：《普洱日报》